Vädringspinne balkong

De flesta utgår nog ifrån att det är bostadsrättshavaren som har rätt att använda utrymmet ifråga, men få frågar sig med vilken juridisk rätt nyttjandet sker eller vem det är som ansvarar för underhållet – vilket kan få oönskade konsekvenser.
När det gäller balkonger är det vanligt förekommande att innehavaren har ansvar för att ex.

Vår AI är tränad på svensk lagstiftning och kan ge dig vägledning inom flera rättsområden. En balkong som hör till en lägenhet påverkar inte heller sällan lägenhetens bruksvärde. Om Utrymmet däremot nyttjas med allmän muntlig nyttjanderätt finns en möjlighet för föreningen att säga upp nyttjanderätten med iakttagandet av skälig uppsägningstid.

I Nyköpings tingsrätts domar daterade 19 maj 2020, T 2736-19 och T 2740-19, konstaterades att bindande nyttjanderätter uppstått.

Vanligtvis regleras då alltså frågor kring nyttjandet, underhåll och reparationer, uppsägning och ev. Därtill kan vägledning hämtas utifrån hur Utrymmet i praktiken har nyttjats.

Vad avgör med vilken rätt Utrymmet utnyttjas?

Finns det ett upplåtelseavtal där det tydligt framgår att Utrymmet är upplåtet med bostadsrätt torde frågan vara klar.

Bostadsrättshavarna fick svara för renoveringar motsvarande ca 700 000 kronor i lägenheten.

Summering och analys

Rättsläget för Sveriges bostadsrättshavare vad gäller frågan om med vilken rätt de nyttjar balkonger, takterrasser och uteplatser är oklar. Om förhöjd majoritet uppnås på stämma är det svårt att se att hyresnämnden skulle godkänna beslutet om det inte har att göra med frågor om kostnader för reparation och underhåll eller mer allvarliga risker avseende fastigheten.

Det är alltså svårt, men inte omöjligt, för föreningen att frånta bostadsrättshavaren Utrymmet om det är upplåtet med bostadsrätt.

Sker upplåtelse utan tidsbegränsning kan den gälla antingen för all framtid med begräsningen i 7 kap 5 § (25 och 50 år), varvid avtalet endast kan sägas upp under speciella omständigheter (NJA 1961 s 642) eller till vidare, varvid avtalet kan sägas upp med iakttagande av skälig uppsägningstid.

I redogjorda avgöranden slog tingsrätten fast att det var ett tillsvidareavtal som därmed kunde sägas upp med skälig uppsägningstid.

Det finns inga formkrav för en benefik nyttjanderätt, avtalet kan vara både skriftligt och muntligt. Det är generellt en god idé att tidigt klargöra vem som ansvarar för vad för att undvika att skador uppkommer, som ofta kan sprida sig till flera lägenheter och tvinga föreningen till dyra reparationer samt orsaka allmän dålig stämning bland medlemmarna.

Detta innefattar den centrala värmeförsörjningen och huvudledningar. Under rubriken ”Övriga utrymmen som upplåts med bostadsrätt” var det tomt. Tingsrätten hänvisade till att Högsta domstolen i NJA 2004 s 288 hade kommit fram till att nyttjanderätt till fast egendom utan vederlag är en särskild avtalstyp som regleras i 7 kap jordabalken och att utgångspunkten måste vara ett avtal på obestämd tid, om inte annat kan utrönas.

Tingsrätten kom, mot bakgrund av detta, fram till att upplåtelsen av nyttjanderätterna torde ha krävt stämmobeslut med förhöjd majoritet, men bedömde att det inte krävdes förhöjd majoritet för att ta bort uteplatserna. Särskilt med beaktande av det omfattande antal mål som prövats vad gäller flytt av förråd från vind till källare, liksom att få en balkong över sitt köksfönster, vilket kräver förhöjd majoritet och hyresnämndens tillstånd enligt 9 kap 16 § p 2 BrL.

Att få sin balkong, takterrass eller uteplats uppsagd är minst sagt ingripande och påverkar värdet på bostadsrätten. Vilka villkor som i övrigt gäller för nyttjandet får vid upplåtelse av bostadsrätt sökas i bostadsrättslagen, stadgar, ordningsregler samt vid allmän nyttjanderätt, inom allmän fastighetsrättslig lagreglering, jordabalkens regler avseende nyttjanderätt och arrende och vad som i övrigt har tillämpats mellan parterna samt ibland och i viss mån i stadgar och ordningsregler.

Min förhoppning är – liksom inom flera områden på bostadsrättens område – att dessa frågor uppmärksammas och regleras i lag så att många onödiga överraskningar och konflikter därmed kan undvikas.

Om jag var spekulant på en lägenhet med exempelvis en stor takterrass skulle jag begära att få se upplåtelseavtalet och noga läsa stadgar avseende underhållsansvar.

Vanligen utgår inte heller någon särskild ersättning för nyttjandet. Varje klients ärende är unikt.)

Till sist om bostadsrättsinnehavarens ansvar för el, ytterdörr, ventilation, balkong

Vasa Advokatbyrå hjälper gärna dig med allt från totalentreprenad, fastighetsrätt, avtalsrätt, dolda fel till att driva tvister. Hovrätten synes inte fullt ut tagit ställning till om balkongen var upplåten med bostadsrätt eller inte, men kom fram till att enligt stadgarna, med stöd av förarbetena, låg underhållsansvaret för balkongen på bostadsrättshavarna.